Mua nhà hay thuê nhà không có một đáp án đúng cho mọi người. Câu trả lời nằm ở ba câu hỏi mình phải tự trả lời: công việc và thu nhập của mình ổn định tới đâu, khoản trả hằng tháng nếu vay có để lại cho mình đời sống thoải mái không, và mình định ở chỗ đó trong bao lâu.
Chào bạn, đây là Kho Sách Nói. Có lẽ không đề tài nào trong các bữa cơm gia đình Việt được nhắc nhiều bằng chuyện nhà cửa. An cư mới lạc nghiệp, có nhà mới lấy vợ lấy chồng, thuê nhà là ném tiền qua cửa sổ. Tập này mình không khuyên mua hay thuê, cũng không bàn giá nhà ở đâu. Mình chỉ cùng bạn đặt ra những câu hỏi nên trả lời trước khi quyết.
Thuê nhà có phải là ném tiền qua cửa sổ?
Câu này rất phổ biến, và có phần đúng: tiền thuê trả rồi không quay lại. Nhưng mua nhà bằng tiền vay cũng có những khoản không quay lại: tiền lãi ngân hàng, phí giấy tờ, thuế, sửa chữa, và cả cơ hội dùng số tiền trả trước vào việc khác.
Nên so sánh không phải giữa tiền thuê và con số không, mà giữa tiền thuê và tất cả những khoản không thu lại được khi mua. Khi đặt hai bên cạnh nhau, khoảng cách thường nhỏ hơn mình tưởng.
Thuê nhà còn có những giá trị khó đo bằng tiền. Dễ chuyển chỗ khi đổi việc, không phải lo sửa chữa lớn, không bị một khoản nợ dài hạn ràng buộc. Với người trẻ còn đang tìm hướng đi, sự linh hoạt đó có giá trị thật.
Ngược lại, có nhà riêng cho cảm giác an toàn, tự do sửa sang theo ý, không lo bị chủ nhà lấy lại. Với gia đình có con nhỏ, ổn định chỗ ở và trường học cho con là điều quý. Cả hai lựa chọn đều có cái được, cái mất.
Câu hỏi thứ nhất: công việc ổn định tới đâu?
Mua nhà bằng tiền vay là cam kết trả nợ đều đặn trong nhiều năm. Câu hỏi quan trọng là trong những năm đó, thu nhập của mình có đều đặn không. Người làm công việc ổn định lâu dài khác với người làm tự do, thu nhập lúc nhiều lúc ít.
Hãy hình dung những tình huống không mong muốn: mất việc vài tháng, một người trong nhà ốm phải nghỉ làm, có thêm con nhỏ. Nếu chuyện đó xảy ra, mình có đủ khoản dự phòng để vẫn trả nợ trong một thời gian không.
Một anh thợ điện kể với mình rằng anh mua nhà ngay khi vừa được nhận vào một công trình lớn, nghĩ rằng việc sẽ đều mãi. Công trình kết thúc sớm hơn dự kiến, anh mất nửa năm mới tìm lại được việc ổn định, và đó là nửa năm căng thẳng nhất đời anh.
Nếu công việc còn nhiều thay đổi, có thể thuê thêm một thời gian để vừa tích lũy, vừa chờ con đường của mình rõ hơn. Chờ không phải là bỏ cuộc, mà là chọn đúng thời điểm.
Câu hỏi thứ hai: khoản trả hằng tháng có thoải mái không?
Ngân hàng có thể đồng ý cho vay một số tiền, nhưng con số đó chưa chắc là con số mình nên vay. Câu hỏi đúng không phải là mình được vay bao nhiêu, mà là trả xong nợ mỗi tháng, mình còn sống thoải mái được không.
Thoải mái nghĩa là vẫn ăn uống đủ đầy, vẫn có tiền cho con học, vẫn để dành được một ít cho quỹ dự phòng, vẫn có thể thỉnh thoảng đi chơi hay biếu bố mẹ. Nếu trả nợ xong mà mọi khoản khác đều phải thắt lại, căn nhà sẽ thành gánh nặng.
Hãy thử sống như đã có khoản trả nợ trong vài tháng trước khi mua. Mỗi tháng, chuyển một số tiền bằng khoản trả dự kiến, trừ đi tiền thuê nhà hiện tại, vào một tài khoản riêng. Nếu sống như vậy vẫn ổn, đó là tín hiệu tốt. Nếu thấy chật vật, đó là lời cảnh báo.
Ngoài khoản trả hằng tháng, đừng quên những chi phí ẩn: phí làm giấy tờ, sửa sang, nội thất, phí quản lý chung cư, bảo trì. Nhiều người dồn hết tiền vào phần trả trước rồi không còn gì để mua cái giường.
Câu hỏi thứ ba: mình định ở đó bao lâu?
Mua bán nhà tốn nhiều chi phí và thời gian. Nếu chỉ định ở vài năm rồi chuyển đi nơi khác vì công việc, vì con đi học, thì chi phí mua rồi bán lại có thể lớn hơn tiền thuê trong quãng thời gian đó.
Hãy nghĩ về kế hoạch gia đình trong vài năm tới. Có định sinh thêm con không, có cần ở gần bố mẹ già không, có khả năng chuyển công tác không. Căn nhà hợp với hai vợ chồng hôm nay có thể chật khi có hai con.
Vị trí cũng quan trọng không kém. Một căn nhà rẻ nhưng cách chỗ làm quá xa sẽ lấy đi của mình hàng giờ mỗi ngày trên đường, tiền xăng xe, và thời gian bên gia đình. Hãy tính cả cái giá đó.
Nếu chưa trả lời chắc được câu hỏi này, thuê ở khu mình định mua một thời gian là cách tốt để biết khu đó có hợp không, trước khi bỏ ra một số tiền lớn.
Áp lực ít ai kể trước khi mua
Nhiều người mua nhà vì áp lực từ gia đình, họ hàng, bạn bè. Ai cũng có nhà rồi, mình chưa có thì thấy kém. Nhưng quyết định lớn nhất về tiền bạc trong đời không nên được đưa ra vì sợ người khác đánh giá.
Khoản nợ dài hạn còn ảnh hưởng tới những quyết định khác. Muốn nghỉ việc để học thêm, muốn đổi nghề, muốn khởi nghiệp, đều khó hơn khi mỗi tháng có một khoản nợ lớn phải trả.
Nếu hai vợ chồng cùng vay, cần nói rõ với nhau mỗi người đóng góp thế nào, nếu có biến cố thì xử lý ra sao. Những cuộc trò chuyện này khó, nhưng không nói trước thì sau này dễ thành mâu thuẫn.
Trước khi ký giấy vay, hãy hỏi kỹ nhân viên ngân hàng về mọi điều khoản, đọc hết hợp đồng, và nếu có thể, nhờ một người hiểu biết về tài chính hoặc pháp lý xem cùng. Căn nhà là quyết định lớn, đáng để mình chậm lại.
Câu hỏi thường gặp
Bao nhiêu tuổi thì nên mua nhà?
Không có độ tuổi chuẩn. Thời điểm phù hợp là khi công việc ổn định, đã có quỹ dự phòng, khoản trả hằng tháng nằm trong khả năng và mình biết khá chắc sẽ ở đó lâu dài.
Có nên vay người thân để đủ tiền mua nhà?
Có thể, nhưng cần thỏa thuận rõ ràng về số tiền, thời gian trả, và nên ghi lại thành giấy tờ. Vay người thân không rõ ràng dễ làm sứt mẻ tình cảm khi có chuyện trục trặc.
Thuê nhà lâu dài có bất lợi gì?
Người thuê có thể phải chuyển nhà khi chủ không cho thuê tiếp hoặc tăng giá, và không được tự do sửa sang. Bù lại, người thuê linh hoạt hơn và không bị ràng buộc bởi khoản nợ lớn.
Có nên mua nhà xa để rẻ hơn?
Nhà xa rẻ hơn nhưng có thể tốn thêm thời gian, tiền đi lại và ảnh hưởng tới sinh hoạt gia đình. Hãy tính cả những chi phí đó và thử đi lại tuyến đường vào giờ cao điểm trước khi quyết.
Mua nhà rồi mất việc thì nên làm gì?
Liên hệ sớm với ngân hàng để trao đổi về khả năng giãn nợ hoặc điều chỉnh kế hoạch trả, dùng quỹ dự phòng và cắt giảm chi tiêu. Đừng chờ tới khi trễ hạn nhiều kỳ mới tìm cách giải quyết.
